农信社应谨防房产泡沫风险

    众所周知，存款乃任何一家金融机构的生存之本，而贷款则是金融机构利润来源的重要渠道。农村信用社由于起步晚，发展比较滞后，业务种类稍显单一，贷款现今还是信用社最主要的收入来源。所以，贷款质量的好坏与贷款风险的高低直接关乎信用社的生死存亡。

    如何才能分辨一笔贷款的质量与风险呢？这里不仅涉及到借款人的信用、资产、负债、收入、现金流等微观方面，也要考虑国家政策、法律法规、市场周期、经济走向等宏观方面。由于微观方面的分析我们从未松懈，今天我主要想从涉房贷款来谈谈自己的看法。

    据我了解，我们信用社现在的大额贷款的第二还款来源主要为抵押房产，鉴于现如今房地产市场的非正常发展，我们有必要对此类贷款保持足够的谨慎。

    为何说我国的房地产市场属于非正常发展呢？国际上通常用房价收入比（住房价格与居民家庭年收入之比）和租售比（房价和月租金的比值）这两个指数来判断房地产市场是否存在泡沫。

    首先，看看房价收入比。世界银行制定的比例为4：1，而我国大概为10：1。其次，再看看租售比，国际通常上为160：1，而我国均在200：1以上。两个指数都远远高于国际标准。再者，我国的投机性购房比例也一直高居不下。

    房地产过度膨胀往往伴随着金融泡沫。这是因为我国银行业风险管理能力欠佳，多数贷款的发放是以第二还款来源（抵押房产）为依据，而非现金流。经济景气时，房价上涨，基于对未来的良好预期，银行往往放松贷款条件，开发商和其他投资者更容易从银行获得贷款，资金的投入推动房价上涨。房价上升，作为抵押物的房产又可获得更高的抵押权数，导致银行信用进一步扩张，形成一个螺旋上升的过程。房价的过快上涨，积聚了较大的泡沫和风险，一旦泡沫破灭，银行业将产生巨额不良债权，潜在风险将全部暴露，可能导致国家信用支持的金融体系走向崩溃。

    最近几年，作为三线城市的娄底，房地产业得到迅猛发展，一幢幢高楼大厦有如雨后春笋般就地拔起。除去“刚性需求”的自居房，由于投机性购房的大肆入侵，以及产能过剩，也因为三线城市往往辐射能力不强，新增人口数量有限，导致住房空置率也逐步攀高。而过高的空置率背后往往隐藏着房地产泡沫破灭、资金链断裂，最终导致银行坏账率陡然攀升。

    虽然现在中国银行业的总贷款份额一直在缩减，但是基于以理财、信托为平台的影子银行体系的规模越做越大，增长速度远超贷款增速。其中以银行发行的“资金池”运作的理财产品，由于大多数期限不足一年，有些仅为数周甚至数天，而这些理财产品聚积的资金大多又被投入房地产等长期项目，为了满足到期兑付，银行就需要通过发行新的理财产品来偿还到期产品，使得它在吹大房地产泡沫的同时，也给金融体系聚集了巨大风险。一旦出现“挤兑”，后果不堪设想。

    基于上个月央行再次调低存款利率，银行为避免储蓄持续外流，我们可以看到，各大银行也使尽浑身解数，把浮动利率一浮到顶。而那些股份制商业银行，也陆续推出了各种新的理财产品，用来吸收市场上的流动资金，以稳住自己的利润水平。由于现在实体经济盈利水平偏低，导致大部分银行资金流入房地产等收益回报较高的领域，进一步恶化实体经济的融资成本，影响经济结构的健康发展。

    尽管以上的假设现在并未发生，但与其心存侥幸，倒不如先做好一定的防范，正所谓小心使得万年船。从某种意义上看，中国经济已经被房地产所“绑架”，以至于在明知泡沫严重的情况下，仍然要在金融风险聚集越来越大的情况下奋力拯救这个行业。

    我们信用社尚属于起步或刚发展阶段，为了避免因房地产泡沫破灭，房地产价格突然下跌所导致的“流动性停滞”。——即大量房地产资产无法变现、房价下跌时资金充足者将拒绝购买价贱求售的房产，市场购买力不足导致市场交易突然萎缩，所抵押房地产会失去偿还能力功能与意义。我们应该有意识的避免涉房贷款的占比，对于房产抵押的贷款，我们要谨慎评估房产价值，避免客户为提高贷款额度而故意把房产评估价值提高，把贷款投向具有发展潜力的实体经济面，以免把鸡蛋放进同一个篮子，而使得抗风险能力低下。

(作者单位:涟源联社)